Imóveis – Um mercado sob suspeita?

Posted on 2 de março de 2012

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Imóveis – Um mercado sob suspeita – Este é o título da matéria que estampou a capa da revista Exame, do grupo Abril, na última terça-feira (22). A foto da região de Pinheiros, em meio a um céu escuro e totalmente nublado, ilustra o principal questionamento feito: Num mercado tão promissor, quanto o imobiliário, como as empresas que nele atuam apresentam resultados tão ruins? A matéria inicialmente vende a ideia de que vai haver o fenômeno da bolha imobiliária no Brasil, mas, em seu final, somos tranquilizados por pareceres de diversos especialistas de diferentes setores.

Alguns dados apresentados pela matéria

  • Alta de preços, em especial nas principais capitais do país;
  • Aperto pelo qual tem passado as construtoras: Endividamento, obras atrasadas, menor rentabilidade. Fatores que tem levado os clientes a beira da insanidade e que tem causado preocupação entre os mesmos;
  • A queda de 39% nas ações da construção civil na Bovespa, atribuída ao desempenho operacional das construtoras que tiveram a pior margem de lucro desde 2007;
  • Queda de 23% nas ações da Gafisa durante período de estabilidade da Bolsa;
  • Cerca de 800 mil famílias sofrendo com o atraso da entrega de suas moradias;
  • Aumento de 113% no índice de reclamações no Procon.
  • Endividamento em 69% das incorporadoras;

Construtoras na contramão do crescimento do setor?

Após anos de crise, o setor imobiliário ressurge, cresce, é impulsionado pelo aumento de crédito, baixa de juros e por mudanças regulatórias que facilitaram os empréstimos bancários. Ainda assim, as grandes incorporadoras brasileiras estão em crise. Qual a razão do cenário negativo?

Erros de estratégia

De acordo com a matéria, os problemas são oriundos de dois grupos. O primeiro se trata da estratégia de se vender para um mercado de baixa renda, exemplificam com os problemas da Gafisa. O outro grupo, refere-se às parcerias locais ou terceirização das obras para expansão dos negócios imobiliários. Neste grupo, o maior dos problemas seria o atraso nas obras. Apontam também, desde a falta de mão de obra qualificada, alta dos salários, até a alta dos preços dos materiais de construção, maiores que a inflação. Por seguinte, justificam a alta dos preços praticados pelas incorporadoras: “No último ano, todas as construtoras foram obrigadas pela realidade a rever para cima a projeção de custos. Mesmo o aumento no preço tem sido insuficiente para compensar a alta nas despesas: a rentabilidade das construtoras listadas na Bovespa caiu 44% no ano passado.” O valor dos imóveis vendidos no Brasil são inferiores aos de países como a Rússia e Índia.

Alívio X cautela

Segundo a matéria da revista Exame, as incorporadoras se reorganizaram e fizeram o encerramento de parcerias regionais pouco lucrativas. Hoje, lançam menos empreendimentos e concentram seus esforços nas obras que precisam ser concluídas. Desde 2006 possuem o objetivo de gerar caixa, algo inédito desde então.

Mesmo depois de anunciar que o mercado se “reestruturou”, a matéria fala que a cautela das pessoas que pretendem fazer a aquisição de um imóvel é justificável. Relembram o caso da Encol, que, no ano de 1999, faliu, deixando 710 obras inacabadas e 42 mil clientes sem suas moradias.

A importância do mercado imobiliário e construtoras que deram certo

A construtora Eztec, que, segundo a matéria, concentra seus negócios em São Paulo e teve seus lucros aumentados em cinco vezes desde 2006, é citada como empresa de sucesso no ramo. É um exemplo de construtora que cresceu de forma planejada e não com o intuito de fomentar apenas seus negócios. A matéria volta a apresentar dados numéricos. Desta vez, eles servem para justificar a importância deste mercado em nossa economia.

A crise na construção e você 

A matéria é finalizada com sete questões relevantes sobre a compra de imóveis e suas consequências, segundo especialistas de diversos setores. As questões  respondidas tranquilizam aqueles que pretendem adquirir imóveis. A principal delas é: – É possível que ocorra um novo caso como o da Encol que quebrou na década de 90, deixando milhares de clientes sem imóvel? – A resposta é: Não. A ideia se resume do preceito de que para se obter financiamentos nos dias de hoje, os bancos exigem que as construtoras registrem cada empreendimento como uma empresa independente, com caixa próprio, e, que isso não foi feito pela Encol.

Finalidade da matéria

A matéria sobre o mercado imobiliário foi publicada pela revista Exame num ótimo momento. Existe uma minoria, movida pelo “quanto pior, melhor” tentando disseminar a falsa ideia de que teremos, ainda neste ano, uma “bolha” imobiliária  no Brasil. Além de falar do mercado imobiliário com dados verídicos, a matéria consegue mostrar de forma clara os problemas que as construtoras enfrentam e justificar o aumento no preço dos imóveis. Muitos dos  problemas abordados foram enfrentados pela BANCOOP.

Muita coisa em comum

Em 2005, quando assumiu a presidência da BANCOOP, João Vaccari contratou uma auditoria independente indicada pelos cooperados para verificar a saúde financeira da cooperativa. Ficou constatado que o problema financeiro enfrentado pela cooperativa foi ocasionado pela diferença entre os preços previstos para a construção dos imóveis e os custos reais apurados. Resumindo,  descobriram que os valores gastos para conclusão das obras foram maiores do que o orçamento inicial. Como explica a matéria da Exame, o custo final de um imóvel pode ser alterado até a conclusão da obra, por fatores como o aumento de preço dos materiais de construção acima da inflação e alta de salários em decorrência da falta de mão-de-obra qualificada. Percebendo que a cooperativa até então havia vendido imóveis abaixo do custo, o rateio final, medida prevista na Lei do Cooperativismo, passou a ser feito na gestão de Vaccari. Após a apuração do custo final dos empreendimentos, os cooperados foram informados dos débitos pendentes com a cooperativa. Os valores cobrados pela BANCOOP foram confirmados por perícias judiciais.

Conclusão de obras

Se as incorporadoras têm atrasado a entrega de seus imóveis por terem feito lançamentos em quantidade superior a mão-de-obra disponível, alguns empreendimentos da BANCOOP ainda não foram concluídos por motivos distintos. Um deles é o fato de que alguns cooperados se recusam a efetuar o pagamento do rateio final, mesmo após a confirmação dos valores por meio de perícia judicial. A falta de pagamento prejudica a conclusão das obras, e, acima de tudo, prejudica os outros cooperados que já efetuaram o pagamento de seus débitos e aguardam a entrega de seus imóveis.

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