BANCOOP X Gafisa – A superioridade do cooperativismo

Posted on 17 de janeiro de 2012

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No dia 25 de dezembro de 2011, a revista Exame publicou uma matéria intitulada A Tenda dos horrores da Gafisa. A matéria fala da situação financeira da quarta maior incorporadora do país, após expressivo e inegável crescimento do mercado imobiliário ocorrido nos anos de 2005,2006 e 2007.

Nos últimos dois anos, as ações da Gafisa perderam 70% de seu valor real na Bovespa, sendo que nos últimos seis meses, a queda foi de 35%. Dentre as maiores do setor, possui uma rentabilidade 79% menor que suas concorrentes, e, um endividamento 40% maior. Os números negativos renderam a Gafisa o pior desempenho entre as grandes do setor imobiliário. A Tenda, que é um braço imobiliário da Gafisa voltado ao público de baixa renda tem tido rentabilidade de projetos próxima a zero. A crise ganhou tamanha proporção, que cerca de 10% de seu quadro, ou, 200 funcionários foram demitidos em novembro passado.

Bancoop X Gafisa

Primeiramente é válido lembrar que a BANCOOP é uma cooperativa habitacional. Sua principal missão é promover a entrega de moradias a preço de custo aos trabalhadores. Diferentemente das incorporadoras do setor imobiliário como a Gafisa, a BANCOOP não visa lucro.

Em comum

Em meados de 2005, a BANCOOP passou por problemas financeiros que prejudicaram a entrega das moradias aos cooperados. Hoje, a Gafisa encontra-se num grande momento de crise financeira.

Origem do problema

  • Na BANCOOP, uma das principais causas, é que a gestão de Luiz Malheiros, ex-presidente que antecedeu a gestão de Vaccari, não fazia a apuração final de custos dos empreendimentos, para verificar se o valor orçado era condizente com o gasto. Sendo assim, o rateio final também não era feito. O dinheiro dos novos empreendimentos passou a ser utilizados para quitar valores em aberto dos antigos.
  • Os problemas da Gafisa foram ocasionados por má gestão, 5380, ou, 16% do total de 32908 clientes da Tenda, não possuem condições de pagar seus débitos. Houve falha na análise de crédito. Outro agravante é que existem empreendimentos que custaram 50% a mais do que se previa inicialmente.  Segundo Luiz Maurício de Garcia “O foco da Tenda era o volume e não a execução”.

O Resultado

A entrega das moradias foi prejudicada. Um dos motivos que prejudica a entrega de moradias, seja no sistema cooperativista, seja nas transações feitas por incorporadoras, é a falta de capital.

A entrega dos imóveis feita pela BANCOOP foi prejudicada pela falta de pagamento do rateio final, prática comum e regida pela Lei do Cooperativismo (Lei 5.764/71). Antes de João Vaccari Neto assumir a gestão da cooperativa, não se fazia a apuração final do custo. Uma minoria de cooperados (que já mora em seu imóvel), se nega a fazer o pagamento do aporte final para conclusão das obras e distorce informações da cooperativa, influenciando outros cooperados, que também deixaram de pagar. Atualmente, muitos cooperados estão fazendo acordo com a cooperativa e quitando seus débitos, mas a mesma minoria de cooperados que se nega a pagar faz de tudo para evitar esses cooperados façam acordo com a cooperativa. Isso prejudica os demais cooperados, principalmente aqueles que aguardam a entrega de sua moradia.

Hoje, a situação financeira da cooperativa está saneada. Na Gafisa, o maior problema encontra-se na Tenda, incorporadora de imóveis destinada ao público de baixa renda, que não poderão contar com a entrega dos imóveis contratados.

MEDIDAS SOLUCIONADORAS

BANCOOP

TENDA/GAFISA

 

 

 

 

 Verificação da situação

Em 2005, quando assumiu a presidência da BANCOOP, João Vaccari Neto contratou uma auditoria independente para verificar a saúde financeira da cooperativa e para profissionalizar sua gestão. Foram adotados novos mecanismos de trabalho, onde, a gestão passou a ter mais eficácia nas áreas contábil, administrativa e de engenharia.  Segundo Alceu Duilio Calciolari, presidente da incorporadora há sete meses, o mapeamento que diagnosticará a situação financeira da Gafisa, deverá ser concluído no final deste ano. Recentemente em reunião, o presidente da incorporadora admitiu não ter dimensão real do problema. 
                                               Apuração de custos A auditoria independente mostrou que os valores  cobrados pelo imóveis eram inferiores aos valores previstos e gastos nas obras dos empreendimentos. Todos os empreendimentos passaram por apuração  e em muitos deles se verificou a necessidade de rateio. Executivos da própria companhia estão analisando a situação financeira dos clientes de baixa renda e revisando as obras.
                                                         Acordos A BANCOOP sempre esteve à disposição de seus cooperados para realização de acordos – Opções de pagamento facilitado conforme cada caso, descontinuidade das obras com devolução de valores pagos ou transferência da obra para construtoras. A única opção dada aos 5 mil clientes pela Tenda/Gafisa, é a devolução do valor que já pagaram. Os clientes não poderão comprá-los novamente por não possuírem o perfil adequado.
                    Contas Compras efetuadas apenas com pagamento à vista e renegociação com fornecedores, possibilitando o repasse destes descontos aos cooperados. Renegociação com fornecedores. Optou pelo financiamento mais caro do mercado de dívida coorporativa, a nota promissória.


Agora, vamos às diferenças

A BANCOOP nunca agiu de má fé com seus cooperados. Os valores hoje cobrados são referentes ao rateio final, previsto pelo cooperativismo. Sem falar que os custos foram comprovados por perícias judiciais e foram confirmados. Os imóveis faltantes, só não foram entregues aos cooperados porque existe um grupo minoritário que faz campanha e distorce informações influenciando outros cooperados e impossibilitando a cobrança do rateio final, que é necessário para a conclusão das obras e da documentação dos cinco empreendimentos que ainda não foram averbados. A BANCOOP sempre esteve à disposição de seus cooperados para realização de acordos e oferece ainda a possibilidade de pagamento parcelado e com desconto de juros e multa. Mesmo efetuando este pagamento, o custo dos imóveis estará muito abaixo do preço de mercado. A BANCOOP tem tomado todas as medidas necessárias para concluir a entrega do imóvel de seus cooperados.

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